2017年，张某在南昌上班，打算在南昌某小区购买一套住房，张某不是南昌本地户口，因当地的限购政策而不具备购买住宅资格。于是，张某想到了同单位的小吴，想借用小吴的名义在南昌购买房。张某和小吴签订了书面商品房购买代理协议书：张某出资购买房屋，由小吴代签购房合同，房屋产权暂时登记在小吴名下。待张某确定南昌户口后，可随时要求小吴将该房屋过户至张某名下。之后，张某则向开发商付清购房款及税费，并持有房屋产权证书。如今，张某取得南昌户口，但小吴却拒绝配合办理过户手续。

　　【分歧】

　　对于本案，张某与小吴之间房屋购买代理协议是否有效，有两种不同观点：

　　第一种观点认为，张某为规避限购规定与小吴签订代理协议书，违反相关法律法规，应当认定无效。根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。小吴系登记房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、处分和收益的权利。

　　第二种观点认为，张某与小吴签订代理购买商品房的协议书，系双方协商自愿签署的，意思表示真实，且未违反国家法律禁止性规定，应当认定张某借用小吴名义签订购房合同的代理协议有效，小吴应按照代理协议履行房屋产权过户手续。

　　【评析】

　　笔者赞同第二种观点，张某与小吴的代理协议有效，理由如下：

　　本案中小吴在代理权限内，以自己的名义与开发商签订购房合同，系履行代理协议内容的一部分。

　　《合同法》第402条和第403条则针对特定的民事活动规定了隐名代理的适用效力，即代理人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立合同的情况，依法产生代理的法律后果。

　　从客观行为来看，张某实际支付全部房价款，开发商交付房屋后就由张某对涉案房屋进行占有使用至今，且购房合同、税费凭证和房产证都由张某持有。

　　从主观动机上看，张某不具备购房资格，冒用小吴的名义购买房屋，虽规避了南昌市限购住房购买政策，但该政策仅限于调整购买市场炒房行为，本案张某仅是为了取得房屋所有权，用于自己居住，并不具有炒房的行为。

　　依照合同无效的规定的情形，本案代理合同并不具备无效合同的情形。合同无效是指合同严重欠缺有效要件，不能发生法律效果。《合同法》立法目的时候确立了鼓励交易原则，对合同效力不轻易作无效认定，只有发生合同法第５２条、５３条规定的具体情形时，才会发生合同无效的法律后果，具体的无效情形如下：以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；以合法形式掩盖非法目的；违反法律、行政法规的强制性规定。

　　综上，本案代理合同既未损害国家利益，也无恶意串通损害他人利益，本案代理合同虽与南昌限购政策（行政规范性文件）存在冲突，但并不矛盾，南昌限购政策禁止炒房行为，但不禁止房屋的买卖行为，本案张某通过变通的方式冒用小同的身份购买房屋的行为，其目的是为了自居住需要，并非非法目的也未损害国家或他人利益，因此本案代理合同应认定合法有效。

来源：中国法院网 | 作者：胡才生